“得益于去庫(kù)存政策的持續(xù)施行，長(zhǎng)沙新建商品住宅市場(chǎng)二季度火爆收官。”

戴德梁行最新發(fā)布的《2016年二季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）稱，二季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交均價(jià)上漲至7099元/㎡，去化速度快于供給增加的速度，未來(lái)交易量可能會(huì)出現(xiàn)小幅調(diào)整，但是價(jià)格下行的壓力并不大。

新建商品住宅：成交403萬(wàn)㎡ 去化大于供應(yīng)

《報(bào)告》顯示，今年二季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新增供應(yīng)368萬(wàn)㎡，同比大增169%；成交面積403萬(wàn)㎡，同比大增52%；截至6月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供求比為0.9，去化速度仍然快于供給增加的速度。

新建商品住宅成交量的火爆帶動(dòng)了成交均價(jià)的上漲，二季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為7099元/㎡，同比上漲5.6%，環(huán)比上漲5.1%。

從區(qū)域來(lái)看，岳麓區(qū)的住宅市場(chǎng)最為活躍，不僅供應(yīng)量占據(jù)主城區(qū)的31%，成交量占比44%，均價(jià)同比增長(zhǎng)10%，增速明顯快于其他區(qū)域。

戴德梁行分析認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的火爆很大程度上是得益于政策利好導(dǎo)致的需求提前釋放，二季度火爆的交易行情已經(jīng)提前透支了部分買房者的需求，但是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的基本面尚未有明顯變化。

甲級(jí)寫字樓：空置率下降3.5% 競(jìng)爭(zhēng)趨激烈

《報(bào)告》指出，因?yàn)槎径乳L(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，全市甲級(jí)寫字樓總存量維持在77萬(wàn)㎡，不過(guò)市場(chǎng)租賃活躍度較第一季度有所回升，凈吸納量達(dá)到2.7萬(wàn)㎡。此外，二季度長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓的空置率下降了3.5%，降至25.3%。

租金方面，目前長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓的平均租金微降0.7元/㎡/月，跌至105.7 元/㎡/月，大部分項(xiàng)目租金平穩(wěn)，部分空置仍然過(guò)半的項(xiàng)目略微下調(diào)了租金水平。

戴德梁行認(rèn)為，下一季度長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)16萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)，盡管新項(xiàng)目正在展開積極預(yù)租，但是必然會(huì)導(dǎo)致整體空置率的短期明顯上升。

“目前長(zhǎng)沙的寫字樓租賃市場(chǎng)仍然為租方市場(chǎng)，并且由于接下來(lái)兩年寫字樓的集中供應(yīng)以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速的整體放緩，租方市場(chǎng)的特征會(huì)越發(fā)明顯，租金上漲的動(dòng)力仍然不足，中長(zhǎng)期來(lái)看，緩慢的增長(zhǎng)將是長(zhǎng)沙甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)的主基調(diào)。”

商業(yè)地產(chǎn)：原有項(xiàng)目積極求變 租金穩(wěn)定

隨著競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，長(zhǎng)沙商業(yè)的更新速度越來(lái)越快，新開業(yè)的購(gòu)物中心和原來(lái)購(gòu)物中心正在積極豐富業(yè)態(tài)。

6月25日，位于梅溪湖國(guó)際新城的步步高·梅溪新天地正式啟幕，購(gòu)物中心部分面積達(dá)20萬(wàn)㎡，開業(yè)率超過(guò)92%。步步高梅溪新天地主打豐富的體驗(yàn)感商業(yè)，不僅集合了自營(yíng)超市、百貨及電器賣場(chǎng)，還囊括了H&M、Zara、MUJI、Mothercare等眾多快時(shí)尚品牌，更將全聚德、上井料理、當(dāng)當(dāng)實(shí)體書店等第一次引入湖南。

同時(shí)，長(zhǎng)沙市場(chǎng)里原有的購(gòu)物中心也在積極求變。萬(wàn)達(dá)百貨將原來(lái)的部分百貨空間改造為兒童、教育業(yè)態(tài)，I city、德思勤城市廣場(chǎng)、新世界百貨等均引入健身或瑜伽品牌，近期火速興起的VR（虛擬現(xiàn)實(shí)）體驗(yàn)店也被引入長(zhǎng)沙的購(gòu)物中心。

《報(bào)告》顯示，今年二季度長(zhǎng)沙核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)的整體空置率略微下降2.9%，降至8.3%；租金方面則基本保持平穩(wěn)，三大商圈的首層平均租金環(huán)比為403.2元/㎡/月。

戴德梁行認(rèn)為，2016年下半年長(zhǎng)沙還將有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，但新開的項(xiàng)目不在傳統(tǒng)核心商圈范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)對(duì)核心商圈的租金水平影響較小，現(xiàn)有項(xiàng)目的空置率也會(huì)隨著新商家的引入而有所下降。（記者 黃怡萍）