繼通州區(qū)出臺(tái)對(duì)商住項(xiàng)目的限購政策之后，北京商住房有可能迎來全面管控。

  據(jù)本報(bào)此前的報(bào)道，北京市國土和規(guī)劃委、北京市住建委于8月17日召開商住房專題會(huì)議，擬暫停商辦用地上市。對(duì)于所有已批未建的商住房項(xiàng)目，則列出清單重新審查，并對(duì)有問題的進(jìn)行整改。若此令一出，未來北京樓市將再無新增商住房。

  這種政策預(yù)期背后，隱藏著一個(gè)驚人的事實(shí)。過去幾年，商住房在北京新房市場(chǎng)所占比重不斷提高。2016年以來，北京商住公寓的成交規(guī)模已經(jīng)超過住宅，成為新房成交主體。

  商住房“逆襲史”

  所謂商住房，是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷售的項(xiàng)目。與純住宅項(xiàng)目不同，商住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)通常在40年或50年，水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于住宅項(xiàng)目。

  多年來，北京市場(chǎng)一直都有商住項(xiàng)目成交。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年，北京商住公寓項(xiàng)目成交量相對(duì)平穩(wěn)，除2014年因整體市場(chǎng)降溫而下滑至1.3萬套以外，年成交套數(shù)均維持在2萬套至3萬套之間。

  其間，北京商住公寓項(xiàng)目的成交規(guī)模也明顯低于同期的住宅項(xiàng)目，約相當(dāng)于后者的1/4-1/5。若算上二手房交易，商住公寓在北京樓市中所占比重就更低，2015年不到7%。

  商住公寓項(xiàng)目之所以受到市場(chǎng)青睞，在某種程度上與政策有關(guān)。2010年4月底，北京在全國率先出臺(tái)住宅限購政策，對(duì)非京籍購房者的限購門檻設(shè)定為“1年的社�；蚣{稅證明”。2011年初，北京又將限購門檻提高到“5年的社�；蚣{稅證明”。

  隨著大量購房者失去購買住宅的資格，商住房的價(jià)值得以體現(xiàn)。此后，不少房地產(chǎn)企業(yè)也將手中的商業(yè)地塊改造成住宅來出售，得以較快地消化庫存。與此同時(shí)，在“商住倒掛”的北京樓市，商業(yè)項(xiàng)目改成住宅后，還能以較高的價(jià)格售出。

  對(duì)于這類項(xiàng)目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》指出，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得酒店類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。

  2011年5月，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，提出商業(yè)、辦公類項(xiàng)目“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)”。

  但政策效果并不好。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年至2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套，漲幅為65.2%。同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%。

  2016年5月5日，北京市通州區(qū)對(duì)商住項(xiàng)目實(shí)施限購，非京籍購房者的門檻同樣為“5年納稅或社保證明”，且僅能購買一套。隨后，市場(chǎng)又傳出北京商住限購范圍將擴(kuò)大至其它區(qū)縣的消息。于是，商住房出現(xiàn)恐慌性成交。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和，合計(jì)簽約金額達(dá)到783億。而同期的北京新房住宅也僅成交3萬套。

  限購可能性小

  北京商住項(xiàng)目的熱銷，也與土地供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著深層次關(guān)系。

  上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，北京成交的純住宅類用地規(guī)劃建筑面積約1800萬平方米，但同期北京成交的住宅面積為4275萬平方米。“供需比高達(dá)1：2.4，說明住宅供應(yīng)是透支的”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

  與此同時(shí)，近幾年北京的土地供應(yīng)規(guī)模和住宅供應(yīng)規(guī)模在逐年下降。且隨著保障房配建制度的存在，以及土地價(jià)格不斷攀高，整體有效供應(yīng)不足的情況下，新房市場(chǎng)出現(xiàn)高端化傾向。

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志就曾多次指出這一“結(jié)構(gòu)性問題”：保障房定向分配，高端住宅供應(yīng)過剩，普通住宅供應(yīng)出現(xiàn)缺口。

  在這種情況下，以小戶型為主、不限購的商住公寓項(xiàng)目恰恰填補(bǔ)了這一缺口，并成為市場(chǎng)青睞的對(duì)象。今年上半年，北京市多個(gè)商住公寓項(xiàng)目出現(xiàn)開盤“日光”現(xiàn)象，成交熱度絲毫不亞于純住宅項(xiàng)目。

  張大偉指出，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，當(dāng)前北京商品住宅庫存約5.8萬套，剔除回遷房，實(shí)際庫存僅約4.1萬套。同期，北京公寓類項(xiàng)目庫存在3萬套左右。他認(rèn)為，根據(jù)此前的供地情況來看，商住公寓的潛在庫存更大。

  因此，若住宅供應(yīng)不足的情況延續(xù)，商住公寓類項(xiàng)目在市場(chǎng)中的比重還將攀升。

  正因如此，張大偉認(rèn)為，為避免對(duì)市場(chǎng)帶來嚴(yán)重影響，北京對(duì)商住項(xiàng)目實(shí)施全面限購的可能性并不大。未來對(duì)商住項(xiàng)目的政策方向傾向于“減少新增供應(yīng)量，逐漸消化當(dāng)下市場(chǎng)庫存量”。這一觀點(diǎn)也得到多數(shù)受訪者的認(rèn)同。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，目前北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此的表態(tài)是“不能再新增商住”，“堅(jiān)決不開商改住的口子”。目前北京各部門正對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行摸底，校核設(shè)計(jì)方案后，本月底審核結(jié)果將匯總上報(bào)。